Audyt prawny nieruchomości. Legal due diligence, czyli badanie stanu prawnego nieruchomości.

Legal due diligence jest procesem polegającym na prawnej analizie informacji związanych z daną tematyką, przy użyciu specjalnej wiedzy. W zakresie nieruchomosci, proces ten oznacza dogłębną analizę stanu prawnego nieruchomości i jej dokumentacji zmierzającą do identyfikacji i oceny ryzyka prawnego związanego z przyszłą inwestycją oraz wskazania sposobów minimalizacji ewentualnego ryzyka bądź jego wyeliminowania.

Jest to proces przedinwestycyjny, bezpośrednio poprzedzający etap negocjacji.

Zakres badania stanu prawnego jest uzależniony od specyfiki zlecenia oraz rozmiaru inwestycji i może być dowolnie kształtowany i modyfikowany w zależności od potrzeb.

Na proces badania stanu prawnego nieruchomości składają się:

  1. Identyfikacja przedmiotu badania, czyli określenie rodzaju nieruchomosci, jej oznaczenia, położenia, powierzchni i przeznaczenia. 
  2. Ustalenie uprawnienia do rozporządzania nieruchomością, czyli weryfikacja osób uprawnionych do sprzedaży, wynajęcia, użyczenia bądź wydzierżawienia nieruchomości.
  3. Ustalenie czy nieruchomość nie jest obciążona prawami na rzecz osób trzecich, takimi jak hipoteki bądź ograniczenia, np. w postaci służebności, jeżeli tak to na jakiej podstawie i w jakim zakresie.
  4. Sprawdzenie uwarunkowań planistycznych, w zakresie zgodności inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania lub warunkami zabudowy oraz ewentualna analiza studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
  5. Badanie ograniczeń związanych z planowaną inwestycją, w związku z jej położeniem lub statusem, na podstawie analizy decyzji administracyjnych, wpływu na środowisko i opieki konserwatorskiej.
  6. Analiza istniejących umów związanych z korzystaniem z nieruchomości przez osoby trzecie.
  7. Analiza dokumentów i umów związanych z dostawą mediów lub innych usług na rzecz nieruchomości.
  8. Badanie dokumentacji dotyczącej nieruchomosci w związku z toczącymi się postępowaniami administracyjnymi i sądowymi mogącymi prowadzić do obciążenia nieruchomości lub właściciela.
  9. Sprawdzenie zgodności stanu prawnego z aktualnymi wpisami w dokumentach i ich zbiorach, dotyczących nieruchomości.
  10. Sprawdzenie uprawnień pełnomocników do zawierania umów rozporządzających prawami związanymi z nieruchomością.
  11. Sprawdzenie wymiarów podatków oraz innych opłat publicznoprawnych związanych z posiadaniem nieruchomości pod kątem ustalenia ich wysokości oraz istnienia zaległości w opłatach.
  12. Inne czynności, których podjęcie jest niezbędne dla prawidłowej analizy stanu prawnego i zagrożeń związanych z inwestycją. 
Badanie stanu prawnego nieruchomości jest zalecane nie tylko w przypadku zakupu nieruchomości, ale także przed zawarciem umowy najmu lub dzierżawy. Proces ten pozwala zminimalizować ryzyko związane z inwestycją pod kątem zagrożeń prawnych lub całkowicie je wyeliminować.