Formatowanie obiektu. Poszukiwanie i pozyskanie nieruchomości.

Na tym etapie skupiamy się na poszukiwaniu i pozyskaniu nieruchomości dla inwestora.

Jest to tzw. "formatowanie obiektu" czyli dopasowanie dostępnych na rynku nieruchomości do oczekiwań inwestora, przy zastosowaniu narzędzi niezbędnych dla dogłębnej analizy nieruchomości, w tym badania prawnego (legal due diligence) i technicznego (technical due diligence) oraz analizy potencjału inwestycji (feasibility study), w celu zminimalizowania lub wyeliminowania ryzyka związanego z inwestycją. 

Udział inwestora na tym etapie jest ograniczony do minimum i sprowadza się do przekazania wytycznych podczas spotkania, na którym ustalamy podstawowe cele i zamierzenia, poznajemy preferencje inwestora, określamy budżet i wstępną strategię inwestycji. Dalsze uczestniczenie inwestora w czynnościach tego etapu polega na osobistej wizji wybranych nieruchomości i podpisania umowy z kontrahentem. 

Jest to etap przedtransakcyjny i obejmuje m.in.:

  • Poszukiwanie nieruchomości na rynku lokalnym w oparciu o wytyczne Inwestora, z uwzględnieniem preferencji i potrzeb określonych w protokole wyjściowym.
  • Wizje lokalne wybranych nieruchomości bez udziału inwestora.
  • Wykonanie dokumentacji fotograficznej wizytowanych nieruchomości.
  • W razie konieczności negocjowanie prowizji pośrednika zewnętrznego. 
  • Opracowanie analizy funkcjonalnej wybranych nieruchomości pod kątem możliwości adaptacyjnych na podstawie istniejących rzutów, przy udziale projektantów i architektów
  • W razie konieczności - opracowanie rzutów na potrzeby dokonania analizy funkcjonalnej (inwentaryzacja).
  • Analiza techniczna wybranych  nieruchomości pod kątem oceny kosztów około zakupowych, z uwzględnieniem możliwości adaptacyjnych oraz zgodności stanu technicznego nieruchomości z obowiązującymi przepisami i normami.
  • Dokonywanie czynności protokolarnych z kontrahentem, w tym zgłaszanie uwag, usterek dotyczących stanu technicznego nieruchomości oraz dokonywanie odbiorów technicznych częściowych i końcowych.
  • Badanie stanu prawnego wybranej do zakupu nieruchomości w oparciu o dostępne dane wyjściowe udostępnione przez kontrahenta i ich weryfikacja ze stanem faktycznym i prawnym oraz zgodności z danymi zawartymi w dokumentacji prawno-technicznej, w tym analiza: księgi wieczystej, danych katastru i ewidencji nieruchomości i in.
  • Badanie uprawnienia kontrahenta i jego pełnomocników do zawierania umów rozporządzających prawem własności nieruchomości.
  • Analiza wiarygodności oraz kondycji finansowej kontrahenta będącego deweloperem.
  • Analiza ryzyka inwestycyjnego w oparciu o wynik przeprowadzonych badań 
  • Poglądowa analiza rentowności inwestycji w ujęciu długoterminowym przy uwzględnieniu wyniku badań, analizy lokalizacji, cen średnich w ujęciu porównawczym oraz oczekiwanego wzrostu cen nieruchomości, a w razie potrzeby także stopy zwrotu w przypadku zakupu w celach inwestycyjnych (najem).
  • Negocjowanie warunków i postanowień umów związanych z zakupem nieruchomości.
  • Kompletowanie dokumentacji niezbędnej do dokonania czynności prawnych związanych z zawarciem umów zmierzających do przeniesienia własności nieruchomości.
  • Czynne asystowanie przy czynnościach notarialnych, w tym ustalanie treści aktów notarialnych, nadzór nad prawidłowością dokonywanych czynności.
  • Dokonywanie czynności protokolarnych związanych z końcowym odbiorem technicznym i przyjęciem nieruchomości w posiadanie.