Rodzaje umów o zastępstwo inwestycyjne. Umowa pełnomocnicza i powiernicza.

W zależności od charakteru umocowania inwestora zastępczego oraz zakresu jego praw i obowiązków, wyróżniamy dwa typy umów o zastępstwo inwestycyjne.

Pierwszym typem jest umowa o zastępstwo inwestycyjne o charakterze przedstawicielskim czyli inaczej - pełnomocnicza umowa o zastępstwo inwestycyjne.

Na podstawie umowy pełnomocniczej (przedstawicielskiej), inwestor zastępczy jest przedstawicielem inwestora bezpośredniego na budowie i działa tylko jako jego pełnomocnik. Oznacza to, że inwestor zastępczy podejmuje wszelkie czynności w imieniu i na rzecz inwestora bezpośredniego, czyli zleceniodawcy. 

Na podstawie umowy o charakterze przedstawicielskim (pełnomocniczej):

  1. Zleceniobiorca (inwestor zastępczy) działa w imieniu i na rzecz Inwestora bezpośredniego, na podstawie pełnomocnictwa zawartego w umowie o zastępstwo inwestycyjne, lub w oparciu o pełnomocnictwa szczególne i/lub rodzajowe udzielane w razie potrzeb przez Inwestora bezpośredniego w takcie realizacji inwestycji na żądanie inwestora zastępczego.
  2. Stroną wszelkich umów zawartych z uczestnikami procesu inwestycyjnego jest Inwestor bezpośredni (zleceniodawca), ale umowy zawiera w imieniu inwestora zleceniobiorca (inwestor zastępczy).
  3. Inwestor bezpośredni (zleceniodawca) dokonuje płatności samodzielnie, w miarę potrzeb i postępów prac na rzecz wszystkich uczestników biorących udział w realizacji inwestycji, na podstawie zatwierdzonych przez inwestora zastępczego dokumentów rozliczeniowych.
Drugim typem jest powiernicza umowa o zastępstwo inwestycyjne.

Jest to umowa wymagająca od inwestora bezpośredniego (zleceniodawcy), większego zaufania w stosunku do inwestora zastępczego, ponieważ na jej podstawie inwestor zastępczy otrzymuje bardzo szerokie uprawnienia związane z realizacją inwestycji. Pod wieloma względami jest to umowa wygodniejsza dla inwestora bezpośredniego, ale jednocześnie jest umową droższą w wykonaniu, wymaga dodatkowego zabezpieczenia w postaci kaucji wpłacanej inwestorowi zastępczemu.

Powiernicza umowa o zastępstwo inwestycyjne kształtuje prawa i obowiązki inwestora zastępczego w następujący sposób: 

  1. Zleceniobiorca (inwestor zastępczy) działa w imieniu własnym ale na rzecz inwestora bezpośredniego. 
  2. Stroną wszelkich umów zawartych z uczestnikami procesu inwestycyjnego oraz płatnikiem jest zleceniobiorca (inwestor zastępczy)
  3. Inwestor bezpośredni dokonuje płatności wyłącznie na rzecz zleceniobiorcy (inwestora zastępczego).
Wybór odpowiedniej formy umocowania inwestora zastępczego, a tym samym konkretnego typu umowy, zależy od wielu czynników związanych z realizacją inwestycji oraz oczekiwań inwestora bezpośredniego. Wybór rodzaju umowy wymaga dogłębnej analizy potrzeb oraz warunków towarzyszącym inwestycji. Najczęściej zawieranymi umowami są jednak umowy typu przedstawicielskiego (pełnomocnicze umowy o zastępstwo inwestycyjne).

Istota i zakres umowy o zastępstwo inwestycyjne omówiliśmy w odrębnym artykule.